Immobilien-Teilverkauf & Leibrente – Kapitalfreisetzung im Alter

Eigenes Haus aber Geldknappheit – die Herausforderung für die Altersvorsorge aus Beton im Alter

Viele Seniorinnen und Senioren sitzen heute in ihrem Eigenheim, sind aber finanziell gehalten: Das schuldenfreie und wertvolle Eigenheim steckt fest, während der monatliche Geldfluss nicht ausreicht, um den gewohnten Lebensstandard zu sichern. Steigende Kosten für Instandhaltung, Pflege oder dringend benötigte Modernisierungen belasten das Budget und lassen wenig Spielraum für Wünsche und Notfälle. Lösungen wie der Immobilien-Teilverkauf und die Leibrente schaffen zusätzliche Liquidität im Alter, ohne dass ein Umzug nötig wird – klassische Bankkredite kommen im fortgeschrittenen Alter oft nicht infrage, da die Kreditwürdigkeit abnimmt und Zinsrisiken steigen.

Vor diesem Hintergrund gewinnen Modelle wie der Immobilien-Teilverkauf und die Leibrente an Bedeutung: Beide Lösungen erlauben eine Liquiditätsfreisetzung, ohne sofort aus dem vertrauten Zuhause ausziehen zu müssen. Während beim Teilverkauf nur ein Anteil veräußert wird, sorgt die Leibrente für lebenslange Rentenzahlungen bei gleichzeitiger Nutzungs- oder Nießbrauchs­regelung.

Dieser Ratgeber richtet sich an alle, die Kapitalbedarf im Alter haben und dennoch in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben möchten. Wir erklären die Funktionsweisen, zeigen Vor- und Nachteile auf und bieten einen neutralen Vergleich, bevor Sie sich für das Modell entscheiden, das am besten zu Ihrer Lebensplanung passt.

Am Ende finden Sie Praxisbeispiele sowie ein kleines Quiz, das Sie schrittweise zur passenden Lösung führt und den Weg zum passenden Makler ebnet.

Modell 1: Teilverkauf

Ablauf und Mechanik

Beim Immobilien Teilverkauf verkauft der Eigentümer einen ideellen Anteil seiner Immobilie – typischerweise zwischen 10 und 50 Prozent – an einen spezialisierten Anbieter. Die Gegenleistung ist eine sofortige Einmalzahlung, die den bisherigen Wert des verkauften Anteils abbildet. Im Grundbuch wird der Anteil eingetragen, oft im zweiten Rang hinter bestehenden Belastungen. Gleichzeitig behält der Verkäufer das uneingeschränkte Wohnrecht auf Basis eines vertraglich festgelegten Nutzungsentgelts.

Vorteile des Teilverkaufs

• Schnelle Liquidität: Innerhalb weniger Wochen kann ein erheblicher Geldbetrag freigesetzt werden, ideal für dringende Ausgaben oder geplante Modernisierungen.
• Weiterwohnen ohne Risiko: Mietkostensteigerungen sind ausgeschlossen, da das Nutzungsentgelt in der Regel fix und transparent vereinbart wird.
• Flexibilität: Sollten später zusätzliche Mittel benötigt werden, kann der verbliebene Anteil erneut verkauft werden. Auch ein Rückkauf ist in manchen Verträgen vorgesehen.

Risiken und Kosten

• Gebühren und Courtagen: Anbieter verlangen häufig Abschluss- und Verwaltungskosten von bis zu 5 Prozent des Verkaufserlöses.
• Eingeschränktes Rückkaufsrecht: Eine Rückkaufoption besteht meist nur befristet und zu marktfernen Konditionen.
• Erb- und familienrechtliche Folgen: Da nur Teileigentum übertragen werden, kann es im Erbfall zu Streitigkeiten unter Miterben kommen.

Modell 2: Immobilienverrentung (Leibrente)

Funktionsweise der Leibrente

Bei der Leibrente verkauft der Eigentümer seine Immobilie vollständig oder anteilig an einen Rentenanbieter und erhält im Gegenzug eine lebenslange monatliche Zahlung. Das Wohnrecht bleibt durch ein Nießbrauch- oder Wohnungs­nießbrauchs­recht gesichert. Die Höhe der Rentenzahlungen richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie, der statistischen Lebenserwartung und dem vereinbarten Zinssatz.

Varianten: Leibrente, Zeitrente, Kombimodelle

• Klassische Leibrente: Monatliche Auszahlung bis zum Lebensende, danach kein Anspruch mehr.
• Zeitrente: Befristete Rentenzahlung, zum Beispiel über 10 oder 15 Jahre, ohne lebenslanges Zahlungsverpflichtung.
• Kombimodell: Teilweise Einmalzahlung bei Vertragsabschluss und reduzierte monatliche Rente, um Startkapital und laufende Liquidität zu kombinieren.

Chancen und Gefahren

• Planungssicherheit: Feste monatliche Beträge schützen vor Zinsrisiken und Marktschwankungen.
• Entlastung bei Instandhaltung: Oft übernimmt der Rentenanbieter Reparatur- und Instandhaltungskosten.
• Reduzierte Erbmasse: Nach dem Tod des Nießbrauchers fällt das Objekt in der Regel vollständig an den Anbieter, sodass für die Erben kein weiterer Erlös verbleibt.

Vergleich Teilverkauf vs. Leibrente

Nachfolgend ein neutraler Überblick, um „Teilverkauf oder Leibrente“ für Ihre Situation abzuwägen:

Merkmal	Teilverkauf	Leibrente
Eigentumsverhältnis	Verkauf eines Anteils, Rest bleibt Eigentum	Verkauf vollständig/anteilig, Nießbrauch bleibt
Liquidität	Einmalzahlung schnell verfügbar	Lebenslange Rente bzw. Kombination aus Einmal- und Monatszahlung
Wohnrecht	Vereinbartes Nutzungsentgelt	Nießbrauchrecht ohne zusätzliche Mietkosten
Gebühren und Kosten	Abschluss- und Verwaltungskosten	Rentenkalkulation und ggf. Abschlussgebühr
Erbrechtliche Auswirkungen	Teilweise Erhalt der Erbmasse	Erbe erhält Immobilie erst nach Nießbrauch
Flexibilität	Verkauf weiterer Anteile möglich	Nur individuelle Vertragsgestaltung möglich

Dieser Vergleich hilft Ihnen, abzuschätzen, welches Modell eher zu Ihrem Kapitalbedarf und Ihrer Erbschaftsplanung passt.

Alternative: Umkehrhypothek kurz erklärt

Die Umkehrhypothek (Reverse Mortgage) erlaubt Eigentümern ab 65 Jahren, ein Darlehen auf ihr Wohnobjekt aufzunehmen, ohne es zu verkaufen. Zinsen und Gebühren werden über Laufzeit kumuliert und erst beim Tod oder Verkauf fällig. Die Vorteile: Kein Wegzug, flexible Kreditaufnahme. Die Nachteile: Zinslast und schrumpfende Rest­erbmasse; Erben müssen das Darlehen zurückzahlen oder die Immobilie veräußern. Für kurzfristigen Liquiditätsbedarf ohne Veräußerung ist die Umkehrhypothek eine interessante Alternative zum Teilverkauf oder zur Leibrente.

Wenn Ihnen neben der Kapitalfreisetzung auch maximale Vertraulichkeit wichtig ist, lohnt sich ein Blick auf den diskreten Off-Market-Verkauf.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Frau Meier, 75 Jahre – Teilverkauf
Frau Meier verkauft 30 Prozent ihrer Immobilie und erhält dafür 120 000 Euro als Einmalzahlung. Sie behält ihr volles Wohnrecht und zahlt ein festes Nutzungsentgelt von 450 Euro monatlich. Das frei werdende Kapital nutzt sie für dringend notwendige Badmodernisierungen und die Unterstützung ihrer Enkelkinder.

Beispiel 2: Herr Schulz, 82 Jahre – Klassische Leibrente
Herr Schulz überträgt sein gesamtes Haus an einen Rentenanbieter, behält jedoch ein Nießbrauchrecht. Er erhält dafür monatlich 1 100 Euro bis zum Lebensende. Sämtliche Reparaturen und Instandsetzungen übernimmt der Anbieter. Nach seinem Tod geht die Immobilie vollumfänglich an den Anbieter über.

Beispiel 3: Ehepaar Becker, 79/77 Jahre – Kombimodell
Das Ehepaar entscheidet sich für eine Mischform: 50 000 Euro Einmalzahlung sowie eine lebenslange Monatsrente von 600 Euro. So sichern sie sich Startkapital für eine barrierefreie Wohnumgestaltung und eine regelmäßige Zusatzrente.

Entscheidungshilfe-Quiz

Beantworten Sie folgende Fragen, um die optimale Lösung zu finden:

1. Kapitalbedarf: Benötigen Sie vor allem eine größere Einmalzahlung oder regelmäßige Rentenzahlungen?
2. Zeithorizont: Planen Sie größere Ausgaben innerhalb der nächsten 3–5 Jahre oder langfristig für den Lebensabend?
3. Erbinteressen: Wie wichtig ist Ihnen eine möglichst hohe Erbmasse für Ihre Angehörigen?
4. Flexibilität: Möchten Sie jederzeit weitere Anteile veräußern oder bevorzugen Sie feste Vertragsbedingungen?
5. Instandhaltung: Soll der Anbieter Reparaturen übernehmen oder möchten Sie das selbst steuern?

Wenn Sie diese 5 Fragen für Ihre Lebenssituation und Erwartungen in einen Teilverkauf beantworten, sind sie gut für diese große Entscheidung vorbereitet. Wir empfehlen außerdem, einen Experten aufzusuchen, der Ihnen die verschiedenen Modelle und Optionen erklärt. Eine weitere Unterstützung für Ihre Entscheidung für Teilverkauf oder Leibrente bieten die Fragen und Antworten am Ende dieses Ratgebers.

Makler für Ihre Lösung finden

Immobilien-Teilverkauf und Leibrente bieten seniorengerechte Wege, um Kapital freizusetzen und dennoch im eigenen Zuhause zu bleiben. Wägen Sie anhand der Funktionsweisen, Vorteile und Risiken ab, welche Lösung Ihrem Bedürfnis nach Einmalzahlung oder regelmäßiger Rente entspricht. Jetzt passenden Makler für Teilverkauf oder Leibrente finden und individuellen Beratungstermin sichern.

---

Antworten auf häufige Fragen

1. Brauche ich eher eine Einmalzahlung oder regelmäßige Rentenzahlungen?

• Einmalzahlung (Teilverkauf) eignet sich für kurzfristige, größere Ausgaben wie Modernisierung oder Unerwartetes.
• Regelmäßige Rente (Leibrente) sichert Ihnen langfristig planbare Einnahmen im Ruhestand.

2. Plane ich Ausgaben kurzfristig oder langfristig?

• Für Ausgaben in den nächsten 1–3 Jahren hilft der Teilverkauf.
• Für dauerhafte Lebenshaltungskosten ist die Leibrente meist passender.

3. Wie wichtig ist mir eine möglichst hohe Erbmasse?

• Teilverkauf lässt Erben zumindest den Restanteil der Immobilie.
• Leibrente überträgt am Ende das gesamte Objekt an den Anbieter, Erben erhalten kein weiteres Vermögen.

4. Wichtige Flexibilität: Weitere Teilverkäufe oder feste Konditionen?

• Teilverkauf erlaubt oft neue Anteilsverkäufe oder Rückkäufe.
• Leibrente bietet meist starre Vertragsbedingungen, aber Planungssicherheit.

5. Wer übernimmt die Instandhaltung?

• Beim Teilverkauf bleiben Sie meist selbst verantwortlich.
• In vielen Leibrenten-Verträgen übernimmt der Anbieter Reparaturen und Wartung.